نرخ افزایش اجاره آبان ۱۴۰۵: ۳۱٫۲۳ درصد — محاسبه و حقوق مستأجران
با انتشار داده‌های تورم ماه اکتبر توسط سازمان آمار ترکیه (TÜİK) در تاریخ ۳ نوامبر ۲۰۲۶، نرخ افزایش اجاره برای آبان ۱۴۰۵ (نوامبر ۲۰۲۶) نیز مشخص شد: میانگین ۱۲ ماهه تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) به ۳۱٫۲۳ درصد رسید. برای قراردادهای اجاره مسکونی و محل کسب‌وکار که در آبان ماه تمدید می‌شوند، موجر به‌طور معمول نمی‌تواند افزایشی بیش از این نرخ مطالبه کند. نرخ ماه قبل ۳۱٫۴۹ درصد بود؛ بنابراین سقف افزایش اندکی کاهش یافته است.
چگونه نرخ افزایش اجاره آبان ۱۴۰۵ تعیین شد؟
بر اساس داده‌های اکتبر TÜİK، قیمت مصرف‌کننده نسبت به ماه قبل ۲٫۵۸ درصد، نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۲۹٫۷۷ درصد، و بر اساس میانگین ۱۲ ماهه ۳۱٫۲۳ درصد افزایش یافته است. این اعداد در گزارش آژانس خبری DHA درباره داده‌های تورم اکتبر نیز تأیید شده‌اند. نکته مهم این است که مبنای محاسبه اجاره، تورم سالانه (۲۹٫۷۷ درصد) نیست، بلکه میانگین تغییرات ۱۲ ماهه (۳۱٫۲۳ درصد) است. یکی از اشتباهات رایج این است که برخی تصور می‌کنند افزایش باید بر اساس تورم سالانه محاسبه شود.
قاعده عملی چنین است: برای تعیین نرخ افزایش اجاره، به میانگین ۱۲ ماهه شاخص CPI در ماه قبل از ماه تمدید قرارداد توجه می‌شود. برای قراردادهایی که سال اجاره‌شان در آبان (نوامبر) به پایان می‌رسد، داده ماه اکتبر، یعنی ۳۱٫۲۳ درصد، ملاک است.
مبنای قانونی: ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه
سقف افزایش اجاره مسکن و محل کسب‌وکار در ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه (Turkish Code of Obligations — TBK) تنظیم شده است. بر این اساس، توافق طرفین درباره افزایش اجاره در دوره‌های تمدید، تنها تا سقف میانگین ۱۲ ماهه تغییرات CPI سال اجاره قبلی معتبر است. حتی اگر در قرارداد نرخ بالاتری مانند «۴۰ درصد افزایش سالانه» درج شده باشد، مازاد بر سقف قانونی برای مستأجر لازم‌الاجرا نیست.
سقف موقت ۲۵ درصدی که مدتی برای اجاره مسکن اعمال می‌شد، از اول جولای ۲۰۲۴ لغو شده است. امروز برای مسکن و محل کسب‌وکار یک قاعده یکسان حاکم است: میانگین ۱۲ ماهه شاخص CPI.
اگر طرفین به توافق نرسیدند چه اتفاقی می‌افتد؟
اگر در قرارداد بندی برای افزایش اجاره پیش‌بینی نشده باشد یا طرفین نتوانند توافق کنند، قاضی دادگاه اجاره جدید را تعیین می‌کند. در پنج سال اول، قاضی با رعایت سقف میانگین ۱۲ ماهه CPI و با در نظر گرفتن وضعیت ملک، بر اساس انصاف تصمیم می‌گیرد. این مسیر در حقوق ترکیه به دعوای تعیین اجاره معروف است. اگر موجر حداکثر ۳۰ روز پیش از شروع دوره جدید اجاره دعوا مطرح کند یا در همین مدت افزایش درخواستی را کتباً به مستأجر ابلاغ نماید، اجاره‌ای که دادگاه تعیین می‌کند از ابتدای دوره جدید اعمال خواهد شد (ماده ۳۴۵ TBK).
نمونه‌های محاسبه افزایش اجاره آبان ۱۴۰۵
محاسبه ساده است: اجاره فعلی را در ۱٫۳۱۲۳ ضرب کنید. ارقام جدول زیر حداکثر مبلغی است که موجر می‌تواند مطالبه کند. طرفین می‌توانند با توافق، نرخ پایین‌تری انتخاب کنند.
| اجاره فعلی | حداکثر افزایش | حداکثر اجاره جدید |
|---|---|---|
| ۱۰٬۰۰۰ لیر (تقریباً ۲۰۰ دلار — بسته به نرخ روز متفاوت است) | ۳٬۱۲۳ لیر | ۱۳٬۱۲۳ لیر |
| ۱۵٬۰۰۰ لیر | ۴٬۶۸۴٫۵۰ لیر | ۱۹٬۶۸۴٫۵۰ لیر |
| ۲۰٬۰۰۰ لیر | ۶٬۲۴۶ لیر | ۲۶٬۲۴۶ لیر |
| ۲۵٬۰۰۰ لیر | ۷٬۸۰۷٫۵۰ لیر | ۳۲٬۸۰۷٫۵۰ لیر |
| ۳۰٬۰۰۰ لیر | ۹٬۳۶۹ لیر | ۳۹٬۳۶۹ لیر |
| ۵۰٬۰۰۰ لیر | ۱۵٬۶۱۵ لیر | ۶۵٬۶۱۵ لیر |
وضعیت مستأجرانی که پنج سال را گذرانده‌اند متفاوت است
بند سوم ماده ۳۴۴ TBK برای قراردادهای اجاره‌ای که بیش از پنج سال ادامه داشته یا پس از پنج سال تمدید شده‌اند، قاعده جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است. در این حالت، قاضی با بررسی همزمان میانگین ۱۲ ماهه CPI، وضعیت ملک و اجاره‌بهای املاک مشابه، مبلغ جدید را بر مبنای انصاف تعیین می‌کند. به عبارت دیگر، برای قراردادهایی که از پنج سال گذشته‌اند، دادگاه می‌تواند اجاره را به نرخ بازار نزدیک کند. در آلانیا — که اجاره‌بها در سال‌های اخیر به‌سرعت تغییر کرده — چنین دعواهایی رایج است. اجاره‌ای که قاضی تعیین می‌کند، در سال‌های بعد مجدداً مشمول سقف CPI خواهد شد.
موقعیت‌های خاصی که در آلانیا زیاد دیده می‌شوند
اجاره به ارز خارجی
بر اساس ماده ۳۴۴ TBK، اگر اجاره‌بها به ارز خارجی تعیین شده باشد، تا قبل از گذشت پنج سال نمی‌توان تغییری در مبلغ ایجاد کرد؛ البته مقررات عمومی مربوط به دشواری فاحش در اجرای تعهد همچنان قابل اعمال است. علاوه بر این، در چارچوب مصوبه شماره ۳۲ درباره حمایت از ارزش پول ترکیه (Karar 32)، تعیین اجاره‌بها به ارز خارجی میان افراد مقیم ترکیه اصولاً ممنوع است. البته برای اتباع خارجی غیرمقیم در ترکیه استثناهایی وجود دارد. در آلانیا که تعداد مستأجران و موجران خارجی زیاد است، نوع ارز قرارداد مستقیماً بر نحوه محاسبه افزایش اجاره تأثیر می‌گذارد.
اجاره‌های فصلی و کوتاه‌مدت
طبق ماده ۳۳۹ TBK، مقررات حمایتی مربوط به اجاره مسکن و محل کسب‌وکار برای قراردادهایی که ذاتاً جهت استفاده موقت و برای مدت کمتر از شش ماه منعقد می‌شوند، اعمال نمی‌شود. بنابراین در اجاره‌های کوتاه‌مدت تعطیلاتی، سقف CPI به همین شکل اجرا نمی‌شود. این‌گونه اجاره‌ها علاوه بر این، مشمول رژیم مجوز اجاره گردشگری نیز هستند.
در صورت بروز اختلاف چه باید کرد؟
مستأجر مجبور به پرداخت افزایشی بیش از نرخ قانونی نیست؛ اما مهم است که همچنان اجاره را با همان نرخ قانونی پرداخت کند. در غیر این صورت ممکن است در معرض تأخیر در ایفای تعهد و خطر تخلیه قرار گیرد. برای اختلافات مربوط به تعیین یا تعدیل اجاره، پیش از طرح دعوی در دادگاه باید به میانجیگری اجباری مراجعه شود — این مرحله شرط لازم برای ورود به مسیر قضایی است. پرداخت اجاره از طریق بانک با ذکر توضیحات، ارسال کتبی درخواست افزایش و نگهداری نسخه‌ای از قرارداد، اثبات حقوق را در آینده آسان‌تر می‌کند. طرفینی که قرارداد جدید منعقد می‌کنند می‌توانند از امکان ثبت قرارداد اجاره در سامانه دولت الکترونیک (e-Devlet) نیز استفاده کنند.
انتقال مالکیت ملک نیز به خودی خود موجب توسعه حق افزایش اجاره نمی‌شود. مالک جدید ملزم به رعایت قرارداد است و درخواست افزایش اجاره همچنان مشمول همان سقف قانونی خواهد بود.
فهرست بررسی برای کسانی که قراردادشان در آبان تمدید می‌شود
- تاریخ شروع سال اجاره را از روی قرارداد بررسی کنید؛ افزایش بر اساس ماه تمدید محاسبه می‌شود، نه ماه امضای قرارداد.
- برای قراردادهایی که در آبان تمدید می‌شوند، نرخ ۳۱٫۲۳ درصد (داده اکتبر) ملاک است؛ قراردادهایی که در آذر تمدید می‌شوند باید منتظر داده نوامبر بمانند.
- مشخص کنید قرارداد به لیر ترکیه است یا ارز خارجی، و آیا رابطه اجاره از مرز پنج سال گذشته یا نه.
- درخواست افزایش و پاسخ به آن را به صورت کتبی و با تاریخ نگه دارید.
- اگر ملک برای استفاده موقت و کمتر از شش ماه اجاره داده می‌شود، لازم است جداگانه بررسی کنید که آیا مقررات حمایتی اجاره اعمال می‌شود یا نه.
این مقاله صرفاً جهت اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی نیست. برای موقعیت خاص خود، قوانین جاری و اعلامیه‌های رسمی را مبنا قرار دهید.
پرسش‌های متداول
پاسخ سؤالات شما اینجاست
