لغو قانون قیمت روز در دعوای حق شفعه: رأی دادگاه قانون اساسی و پرونده‌های در جریان
دادگاه قانون اساسی ترکیه (Anayasa Mahkemesi) مقرره‌ای را که در اعمال حق شفعه در املاک مشاعی، به‌جای قیمت فروش، ارزش روز بازار سهم را ملاک قرار می‌داد، مغایر قانون اساسی اعلام کرد. رأی مورخ ۱۶ جولای ۲۰۲۶ به شماره پرونده E.2026/23, K.2026/162 در تاریخ ۶ نوامبر ۲۰۲۶ در روزنامه رسمی (Resmî Gazete) شماره ۳۳۴۲۲ منتشر شد. بدین ترتیب قانون قیمت روز بازار در دعوای حق شفعه وارد دوره‌ای از ابهام شد که هزاران پرونده در جریان را که از دسامبر ۲۰۲۵ به این سو مطرح شده‌اند تحت تأثیر قرار می‌دهد. لغو این حکم فوری نیست و ۹ ماه بعد، در تاریخ ۶ اوت ۲۰۲۷، لازم‌الاجرا خواهد شد.
حق شفعه چیست و چه کسانی را در بر می‌گیرد؟
حق شفعه در مالکیت مشاع به این معناست که هرگاه یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، سایر شرکا می‌توانند آن سهم را با همان شرایط و به‌صورت اولویت‌دار خریداری کنند. این حق در ماده ۷۳۲ قانون مدنی ترکیه (TMK) تنظیم شده و نحوه اعمال آن تابع مواد ۷۳۳ و ۷۳۴ همین قانون است. شریک باید از تاریخ اطلاع از فروش ظرف ۳ ماه و در هر صورت پیش از انقضای مهلت قانونی حداکثر، دعوای حق شفعه را علیه خریدار مطرح کند.
این موضوع به‌ویژه در آلانیا و حومه آن اهمیت زیادی دارد. زمین‌های روستایی، اراضی ییلاقی، قطعات به‌ارث رسیده و پارسل‌هایی که هنوز به مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti) تبدیل نشده‌اند، اغلب دارای سند مالکیت مشاعی (تاپو / TAPU) هستند. فروش سهم یک شریک به سرمایه‌گذار خارجی یا شخص ثالث، پیامدهای مستقیمی برای سایر شرکا از نظر مالکیت و بهره‌برداری دارد. دعوای حق شفعه و دعوای افراز مالکیت مشاع دو نوع اختلاف رایج در خصوص املاک مشاعی هستند.
قانون شماره ۷۵۷۱ چه تغییری ایجاد کرده بود؟
پیش از این اصلاحیه، دارنده حق شفعه موظف بود قیمت مندرج در سند مالکیت (تاپو / TAPU) به علاوه هزینه‌های انتقال سند را که خریدار متقبل شده بود، در مهلت و مکانی که قاضی تعیین می‌کرد نقداً بپردازد. در عمل، بیشترین اختلافات ناشی از ثبت قیمت‌های غیرواقعی پایین یا بالا در سند بود.
قانون شماره ۷۵۷۱ که در دسامبر ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا شد، بند دوم ماده ۷۳۴ قانون مدنی ترکیه (TMK) را بازنویسی کرد. بر اساس متن جدید، قاضی باید بدون تأخیر ارزش روز بازار سهم موضوع دعوا را تعیین می‌کرد؛ دارنده حق شفعه موظف بود این ارزش روز به علاوه هزینه‌های انتقال سند را در مهلت قطعی تعیین‌شده توسط قاضی بپردازد؛ در صورت عدم پرداخت در مهلت، رأی به ثبت سند به نام او صادر نمی‌شد. بند دوم ماده گذرای ۱ الحاقی به قانون مدنی ترکیه (TMK) نیز مقرر می‌کرد این قانون جدید در پرونده‌هایی که پیش از لازم‌الاجرا شدن آن مطرح شده‌اند نیز اعمال شود.
همین حکم اخیر بیشترین جنجال را برانگیخت. شرکایی که سال‌ها پیش با تکیه بر قیمت مندرج در سند دادخواست داده بودند، ناگهان در حین رسیدگی با اجبار به پرداخت ارزش چندبرابر شده بازار روبرو شدند. بسیاری از دادگاه‌ها به همین دلیل موضوع را از طریق استثنا (itiraz) به دادگاه قانون اساسی ارجاع دادند.
دادگاه قانون اساسی چه چیزی را لغو کرد؟
درخواست اصلی از دادگاه حقوقی دوم یالووا (Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesi) بود؛ درخواست‌های مشابه متعددی از سایر دادگاه‌ها با این پرونده ادغام و بررسی شدند. دادگاه موارد زیر را لغو کرد:
- عبارت‌های «ارزش روز بازار» (rayiç bedeli) و «بدون تأخیر» (gecikmeksizin) در جمله اول بند دوم ماده ۷۳۴ قانون مدنی ترکیه (TMK m.734/2)،
- عبارت «مهلت قطعی» (kesin süre) در جمله دوم همان بند،
- بند دوم ماده گذرای ۱ قانون مدنی ترکیه (TMK geçici m.1/2) که اعمال این قانون را در پرونده‌های سابق‌الطرح پیش‌بینی کرده بود.
در رأی صادره آمده است که این مقرره، بهایی مستقل از شرایط فروش آزادانه توافق‌شده میان فروشنده و خریدار پیش‌بینی می‌کرد و می‌توانست موجب سود بادآورده برای یک طرف و زیان برای طرف دیگر شود. دادگاه با این استدلال که تعادل عادلانه میان منافع طرفین برخاسته از حق مالکیت برقرار نشده، این مقررات را مغایر مواد ۵ و ۳۵ قانون اساسی ترکیه دانست.
قانون قیمت روز در دعوای حق شفعه کِی پایان می‌یابد؟
دادگاه با این استدلال که حذف فوری احکام لغو شده ممکن است خلأ حقوقی ایجاد کند، تصمیم گرفت که احکام لغو شده ۹ ماه دیگر از اعتبار ساقط شوند. از آنجا که این مهلت از تاریخ انتشار در روزنامه رسمی آغاز می‌شود، لغو در تاریخ ۶ اوت ۲۰۲۷ اثر حقوقی خواهد داشت.
| دوره | مبلغ قابل پرداخت | توضیح |
|---|---|---|
| پیش از ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ | قیمت مندرج در سند مالکیت و هزینه‌های انتقال | در ادعای تبانی، قیمت واقعی قابل بحث بود |
| ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ تا ۶ اوت ۲۰۲۷ | ارزش روز بازار تعیین‌شده توسط قاضی و هزینه‌های انتقال سند | احکام قانون شماره ۷۵۷۱ همچنان اجرا می‌شوند |
| پس از ۶ اوت ۲۰۲۷ | وابسته به مقررات قانونی جدید | در صورت عدم تصویب قانون جدید، دادگاه‌ها نحوه اجرا را تعیین خواهند کرد |
پرونده‌های در جریان چه می‌شوند؟
از آنجا که اجرای لغو به تأخیر افتاده، قانون قیمت روز بازار تا این لحظه همچنان اجرا می‌شود. در پرونده‌های در جریان، مبلغ به خودی خود تغییر نمی‌کند؛ آرای قطعی نیز با این رأی لغو نمی‌شوند. چون آرای دادگاه قانون اساسی ترکیه اثر قهقرایی ندارند، رأی لغو به تنهایی موجب اعاده دادرسی در پرونده‌های قطعی نخواهد شد.
ابهام اصلی در پرونده‌هایی است که تا ۶ اوت ۲۰۲۷ به نتیجه قطعی نرسند؛ هنوز مشخص نیست در آن پرونده‌ها چه مبلغی ملاک خواهد بود. انتظار می‌رود مجلس ملی کبیر ترکیه (TBMM) تا آن تاریخ مقررات جدیدی وضع کند. اگر قانون جدید حکم گذار داشته باشد، نحوه اعمال آن در پرونده‌های در جریان نیز بر اساس همان متن مشخص خواهد شد. به همین دلیل شرکایی که دعوا مطرح کرده‌اند یا قصد طرح دعوا دارند باید مهلت‌ها و دستورات قاضی درباره پرداخت مبلغ را به دقت پیگیری کنند.
آیا حق شفعه لغو شده است؟
خیر. رأی صرفاً به نحوه تعیین مبلغ قابل پرداخت مربوط می‌شود. حق شفعه موضوع ماده ۷۳۲ قانون مدنی ترکیه (TMK m.732)، مهلت‌های سقوط حق و قاعده طرح دعوا علیه خریدار کماکان معتبر هستند. اگر شریک پس از اطلاع از فروش مهلت را از دست بدهد، مستقل از رأی لغو، حق خود را از دست می‌دهد.
خریداران و فروشندگان ملک مشاع به چه نکاتی باید توجه کنند؟
این رأی هم خریدار و هم فروشنده ملک مشاع را تحت تأثیر قرار می‌دهد. مهم‌ترین نکاتی که در عمل باید مدنظر داشت عبارتند از:
- قیمت فروش باید واقعی ثبت شود. پس از لغو قانون قیمت روز بازار، قیمت مندرج در سند مالکیت (تاپو / TAPU) دوباره اهمیت پیدا می‌کند؛ قیمت پایین‌تر از واقع هم ریسک مالیاتی و هم ریسک اختلاف حق شفعه ایجاد می‌کند.
- به سایر شرکا اطلاع داده شود. ابلاغ فروش از طریق دفترخانه اسناد رسمی (noter) به شرکا، نقطه شروع مهلت ۳ ماهه را روشن می‌کند.
- پرداخت مستند شود. سیستم پرداخت امن در سند مالکیت که از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ اجباری می‌شود، برای مستندسازی قیمت فروش در دعاوی حق شفعه نیز ارزش اثباتی خواهد داشت.
- در پرونده‌های در جریان مهلت‌های قطعی از دست نرود. تا ۶ اوت ۲۰۲۷ مهلت قطعی تعیین‌شده توسط قاضی برای پرداخت ارزش روز بازار لازم‌الرعایه است؛ عدم پرداخت در مهلت می‌تواند به رد دعوا منجر شود.
دعاوی حق شفعه به دلیل نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی، معمولاً طولانی می‌شوند. در این فرآیند، مقررات جدیدی که قوه مقننه وضع خواهد کرد و تفسیر دادگاه عالی (Yargıtay) درباره دوره انتقال، دو عامل اصلی هستند که نتیجه پرونده‌ها را مستقیماً تحت تأثیر قرار می‌دهند.
این مقاله صرفاً جهت اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی نمی‌شود. برای موقعیت خاص خود باید به مقررات جاری و اعلامیه‌های رسمی مراجعه کنید.
پرسش‌های متداول
پاسخ سؤالات شما اینجاست
